명도소송 세입자가 사라져버렸다면 어떻게할까

명도소송 세입자가 사라져버렸다면 어떻게할까

몇 개월간 월세를 납부하지 않아서 골머리를 썩고있는 집주인들이 생각보다 많습니다. 사람이 살고 있어서 맘대로 짐을 빼지도 못했는데 갑자기 야반도주를 했다면 오히려 잘된 일인가 싶지만 전혀 그렇지 않습니다. 임대차계약이 종료되어도 임차인이 자진 퇴거하지 않는 경우도 마찬가지 입니다.

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매월 월세를 지급하기로 임대차계약을 체결했다면, 세입자는 약속한 날짜에 돈을 내야할 계약의무를 가지고 있습니다. 만약 연체를 2달치를 했다면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 해지하지 않고 미리 냈던 보증금에서 제할 수도 있지만 이후 밀릴 것으로 예상되는 금액을 따져보았을 때 보증금 이상이 될 수 있으니 잘 계산해서 진행하는 것이 좋습니다.

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집주인의 입장에서는 내 집이기 때문에 월세도 제대로 안내고 연락도 안 받기에 화나는 마음에 그냥 들어가서 짐을 다 빼버리고 싶은 마음이 들겠지만 그렇다고 마음대로 집에 들어가는 것은 엄연히 불법입니다. 아무리 내가 소유자라고 해도 임차인이 문제를 삼으면 주거침입죄로 신고를 받아서 형사처벌을 받을 수 있기 때문에 반드시 법적으로 명도소송 절차를 밟아야 합니다.

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소송을 진행하다보면 가장 흔하게 발생하는 문제가 '계약해지 시기가 언제인가?' 입니다. 서로 생각하는 계약 해지 시기가 다르기 때문인데 의사표시가 명확하지 않거나 서로 구두로 이야기해서 증거가 남지 않은 경우도 있으며 부동산 중개인을 통해서 의사표시를 전달해서 서로 제대로 듣지 못했다고 주장하는 경우도 많습니다. 그래서 계약해지를 하겠다는 증거를 남기는 것이 중요합니다.

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월세가 2개월치 이상 밀렸으니 계약을 해지할 것이고 언제까지 집을 비우라는 내용을 기재하여 전달합니다. 문자, 전화와 같은 연락을 했을 때는 받지 못했다고 주장할 수 있어서 이때는 내용증명을 이용하는 것이 가장 좋습니다.

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어떤 내용을 보냈고, 수취가 되었는지 여부 등을 우체국에서 증명할 수 있기 때문에 명도소송을 진행할 때도 증거로 활용합니다. 퇴거를 해달라는 의사를 분명해 전했다고 주장할 수 있기 때문에 꼭 진행하는 것이 좋으며 법원에서 이 내용을 토대로 적법하게 퇴거요구를 했는지 확인할 수 있게 해줍니다.

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'말로 하거나 종이에 써서 붙여두면 보고 짐을 빼두겠지'라는 안일한 생각으로 접근하면 이후에 소송이 진행될 경우 오히려 집주인에게 불리하게 진행되는 경우가 많습니다. 그래서 처음 대응할 때부터 개인적으로 단순하게 대처하는 것이 아니라 법률 전문가의 조언에 따라서 증거를 남기고 적법한 절차를 밟아 나가야 합니다.

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명도소송은 계약해지 사유가 발생하여 해당 주택, 건물 등을 비워달라는 소송을 말합니다. 명도 소송의 기간은 통상 몇 개월 정도로 잡고 있으며 상황에 따라 조금씩 차이가 있을 수 있습니다.

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그래서 앞서 말한 것처럼 보증금에서 월세를 제한다고 하더라도 소송을 진행하는 시간이 있기 때문에 '보증금이 있으니까 괜찮다'는 생각보다 더 빠르게 미리 법적 대응을 준비하는 것이 맞습니다.

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그리고 '점유이전금지 가처분'을 신청합니다. 계약해지 의사를 밝히고 난 후에 법원에 점유이전금지 가처분을 신청해서 다른 사람에게 부동산을 임대하거나 매매하는 일을 방지하는 것입니다. '현재' 부동산을 점유하고 있는 사람을 대상으로 진행하는 것이기 때문에 이 가처분신청을 미리 해두지 않으면 다른 사람에게 소송을 제기하는 상황이 되어 효력이 발생하지 않기 때문에 다시 해당 임차인에게 소송을 해야하는 일이 생깁니다.

 

그래서 임차인이 임의로 점유권을 다른사람에게 넘겨서 곤란한 상황이 생기지 않도록 이 가처분 신청을 미리 해둬야 합니다.

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그 이후로 명도소송을 진행해서 잘 퇴거를 시키는 것과 더불어서 미납한 금액과 이에 따른 이자, 피해액 청구를 같이 해야 합니다. 소송한 비용을 패소한 임차인이 부담하라고 판결이 내려지는 경우가 많지만 소송비용을 잘 계산하여 확정신청을 해서 배상까지 받아내야 그동안 손해보고 고생한 것에 대해 합당한 배상을 받게 되는 것입니다.

 

이 모든 과정을 개인이 소명하는 것은 어렵기 때문에 법률 전문가의 조력을 따라 진행하는 것이 좋습니다.

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자칫 증거가 부족해서 패소가 되면 그 모든 피해는 임차인 개인에게 돌아가기 때문에 담당 변호사와 진행하는 것이 좋습니다. 이 내용을 토대로 어려움을 잘 극복하시고 도움이 되시기를 바라겠습니다.

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