상가임대차분쟁 법적 대응을 준비하는 방법

상가임대차분쟁 법적 대응을 준비하는 방법

 

서울 상위 상권으로 불리는 강남, 홍대 일대의 매출이 몇 년동안 줄었다가 많이 회복된 것으로 분석되지만 상가 임대차로 인한 분쟁도 같이 늘어났습니다.

 

목적물을 인도하거나 돈을 미입금하고 새로운 임차인간의 권리금 문제, 계약이 끝난 후 인테리어를 원상복구 하는 일 등 복잡하게 얽혀있으며 임대인과 임차인이 다른 이해관계로 갈등이 많이 생기고 이 문제를 해결하기 위해서는 법률 대응을 잘 하는 것이 중요합니다.

​

​

기존에는 건물 계약을 할 때에 임차인을 보호하는 법률은 거의 없었습니다. 그래서 건물주가 횡포를 부리거나 갱신해야하니 과도하게 월세를 올리겠다고 상가임대차분쟁이 생기면 대응할 방법이 없어서 이사를 가거나 어쩔 수 없이 비싼 임대료를 지불하는 경우를 흔하게 볼 수 있었습니다.

​

최근에는 임차인을 보호할 수 있는 법이 있어서 적용을 받고 있는데 바로 상가임대차보호법입니다. 상가임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 만들어진 법이고 갑작스럽게 상가주인이 나가라고 하거나 과도하게 월세를 인상하는 일로부터 보호하고 안정적으로 운영 할 수 있도록 지원하고 있습니다.

​

​

세입자는 개약갱신요구권이 있으며 만료 1개월~6개월 사이에 재계약을 요청하면 정당한 사유가 없는 이상 최대 10년까지 요구할 수 있습니다. 이 기간 내에 갱신요구, 해지통보와 같은 아무런 의사를 표하지 않았다면 묵시적갱신이 됩니다. 그리고 상가 월세는 한번에 5%를 넘겨서 올릴 수 없고 1년에 한번만 인상될 수 있으니 부당하게 많이 인상이 되면 조정할 수 있습니다.

​

다만 예외적으로 임대인이 수리를 많은 곳을 했거나 물가 상승률이 과도하게 증가한 경우는 예외가 될 수 있습니다. 대신 아무렇게나 많이 올리겠다고 하면 안되고 근거를 통해 임차인이 동의하는 경우에만 가능합니다.

​

​

이 내용을 토대로 미리 계약하기 전에 월세 인상료가 얼마나 되는지 확인하고 5%를 초과하지 않는다고 적혀있는지 체크해두는게 좋습니다. 그리고 집주인과 대화가 잘 되지 않아서 무리하게 월세를 올리려고 한다면 상가임대차분쟁조정위원회를 통해서 조율하여 조정을 신청하는 것도 방법입니다.

​

특히 10년동안 계약을 갱신할 수 있게 해서 같은 자리에서 임차를 할 수 있게 하였는데, 한 자리에서 장사하다가 갑자기 할 자리가 없어 이사를 가야한다면 그간 쌓은 인지도나 주변 손님들을 잃을 수 있기 때문에 안정적으로 장사를 하도록 보호하는 내용입니다.

​

​

이 요구를 내세우기 위해서 기존 계약이 종료되기 전 1개월~6개월까지 미리 신청하는 것이 좋으며 만약 계속 대화를 해도 조정이 안되면 부동산 전문가와 함께 조정을 하는 것이 필요합니다.

​

보통 계속 운영을 해야하는 임차인의 입장이 더 불리하기 때문에 상가임대차분쟁이 생기면 울며겨자먹기로 수락하는 경우가 많습니다. 그래서 처음 조정을 할 때부터 전문가와 함께 해야 이후에 무리한 요구를 하지 않을 것이며 권리를 보호받으면서 운영할 수 있습니다.

​

이를 위해서 갱신요구를 한다면 구두로 하기 보다는 최대한 서면으로 진행해서 증거를 확보하고 법적효력을 주장할 수 있게 해야 합니다. 임대료가 얼마인지, 오른 금액은 얼마인지, 통지를 제대로 절차를 거쳐서 하지 않았다면 거부할 수 있다는 것 등 구체적으로 명시해놓을수록 임차인이 보호를 받기 더욱 수월합니다. 통지기간은 최소 1개월이기에 미리 건물주에게 통지를 받아야 하고 원칙적으로는 구두상으로만 하면 안되고 서류, 서면 상으로 전달되어야 합니다.

​

​

생각보다 서면으로 남기는 것을 간과하는 분들이 많은데, 계약을 맺은 것이기 때문에 처음에 어떻게 계약을 진행했는지 구체적으로 남겨야 합니다. 이 문서가 상가임대차분쟁 재판에도 영향을 미칠 정도로 중요하기 때문에 계약을 진행하기전에 미리 법률 전문가에게 조언을 듣고 검토를 하여 이상이 없을 때 계약을 진행하는 것이 가장 좋습니다.

​

그리고 만약 중간에 건물 소유주가 변경된다면 어떻게 해야할까요? 아무래도 사람이 바뀌면 새로 계약을 해야하는지 난감한 경우가 많습니다. 법률상으로 기존 계약을 그대로 이어가는 것이 맞습니다. 상가임대차보호법을 기준으로 새로 건물주가 바뀌어도 조건은 변함없이 이어갑니다.

​

다만 이 내용은 상황에 따라서 적용이 되는 내용이 달라질 수 있기에 상가임대차분쟁이 생기면 부동산 법률을 전문으로 하는 변호사와 함께 살펴보고 불리한 내용이 없는지 점검을 받는 것이 가장 좋습니다.

​